Se tem um problema que sempre nos deparamos é a responsabilização do fiador pelo inadimplemento da locação comercial. isto porque este tipo de garantia tem uma série de especificidades e riscos que tornam a relação do fiador um pouco mais arriscada do que pode parecer à primeira vista.
Então, pra te ajudar a entender estes riscos, destacamos aqui 3 problemas comuns que de forma frequente são levados ao judiciário.
1. Exoneração do fiador
Exoneração é o ato pelo qual o fiador deixa de ser responsável em caso de descumprimento das obrigações pelo locatário.
A lei do inquilinato assegura ao Fiador a possibilidade de exonerar-se de seu encargo, devendo, para tanto, comunicar a sua intenção, por escrito, ao locador. Esta comunicação precisa ser formalizada, a comunicação verbal, sem qualquer comprovante, não irá produzir este efeito.
Este ponto merece uma grande atenção: recentemente o STJ , através de decisão da 3ª Turma, decidiu que a comunicação do fiador é valida, mas ela só produzirá seus efeitos ao término do contrato de locação por prazo determinado, ou em 120 dias a partir da data em que o contrato se torna por prazo indeterminado.
Isto significa que, mesmo com a notificação realizada na forma da lei de locação, o fiador permanece responsável pelo prazo do contrato e pode ser acionado por eventual inadimplência ocorrida durante o prazo da locação.
2. Alteração do quadro societário
Normalmente ao abrir uma empresa em imóvel alugado os sócios fazem os seus ajustes internos e um deles acaba assinando o contrato de locação na qualidade de fiador. Enquanto ele está no quadro societário da empresa e o aluguel vem sendo pago em dia está tudo ótimo e ninguém se preocupa, o problema acontece quando este sócio deixa de integrar o quadro societário da empresa, e a empresa passa por dificuldades e deixa de pagar o aluguel.
O erro mais comum que nos deparamos é o fiador acreditar que, ao se desligar da empresa está automaticamente exonerado do contrato de locação.
Na verdade estas relações são autônomas, o desligamento do sócio não gera a sua desoneração da obrigação como fiador, ainda que a alteração do contrato social tenha sido informada (de forma verbal ou por escrito), ao Locador.
Então, a responsabilidade do fiador pode ser acionada, inclusive judicialmente, e ela é muito séria, porque ao fiador não é dado nem mesmo o benefício de se valer da impenhorabilidade do bem de família, ou seja, todos os seus bens (inclusive aquele imóvel único que serve de residência familiar) podem ser penhorados para pagamento do débito.
É claro que o fiador pode, depois de pagar esta dívida, acionar o devedor principal (no caso a empresa), para ser ressarcido do seu prejuízo, mas neste momento ele já passou por todo o problema e, se a empresa já não possui bens nem renda, ele certamente terá muitas dificuldades para satisfazer seu crédito.
3. Impenhorabilidade do bem de família
De acordo com o ordenamento jurídico brasileiro o bem de família, que é aquele que se constitui como único bem imóvel residencial e serve de residência familiar, não pode ser penhorado para satisfação dos credores do seu proprietário.
No entanto, esta regra comporta exceções, e uma das poucas exceções trata-se da fiança dada em contrato de locação.
Isto acontece porque, sendo a fiança um ato voluntário pelo qual alguém, de forma livre e consciente, se declara responsável, com todo seu patrimônio, pelo pagamento da dívida em caso de inadimplência do devedor original, há uma incongruência entre este ato e a manutenção da proteção legal.
Este é o entendimento atual dos nossos Tribunais, mas ele nem sempre o entendimento que prevaleceu, o que leva muitas pessoas a acreditarem que ainda há a proteção absoluta ao bem de família, mesmo em se tratando de fiança locatícia.
Além destes 3 pontos destacados existem outros riscos que você precisa ficar atento caso pretenda ser fiador, ainda que da sua própria empresa, então, antes de formalizar o contrato, procure um advogado para entender os limites da sua responsabilidade e os riscos deste contrato.
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